Что необходимо для того, чтобы нотариальное удостоверение сделок всегда соответствовало закону?

 

Прежде всего — уточнить термин «сделка». В соответствии со статьями 153 и 154 Гражданского кодекса Российской Федерации сделкой признаётся действие юридических лиц или граждан, направленные на установление, изменение или прекращение взаимных прав и обязанностей. Сделки у нотариуса могут быть двухсторонними, односторонними или многосторонними.

 

С чего начинается удостоверение сделки нотариусом?

 

Согласно статье 54 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, устанавливающих основные правила удостоверения сделок, нотариус обязан разъяснить каждой их сторон смысл и значение представленного ими проекта сделки, а также проверить, соответствует ли содержание этого проекта действительным намерениям сторон, не противоречит ли они требованиям законодательства, регулирующего удостоверение сделок.

 

Как происходит удостоверение сделки?

 

Статья 163 Гражданского кодекса гласит, что сделки требующие нотариального удостоверения совершаются при условии обязательного выполнении нотариусом удостоверительной надписи. Нотариальное условие удостоверения сделок распространяется на целый ряд договоров: брачные договоры, договоры о разделе имущества, нажитого в совместном браке супругов и многие другие.

Перед нотариальным удостоверением сделок граждане проверяются на дееспособность, а юридические лица на правоспособность, разъясняется смысл и значение документа. Обязательному нотариальному заверению подлежат такие сделки, как: завещание, доверенности, брачные договоры, договоры ренты, и др. Договоры купли-продажи, дарения недвижимого имущества не попадают под этот перечень, но по желанию сторон нотариус их также может удостоверить.

 

Преимущества нотариально удостоверенных сделок перед договорами, составленными в простой письменной форме:

 

1.        При удостоверении сделки нотариус установит личность обратившихся за удостоверением сделки граждан, проверит их дееспособность, направленность воли, разъяснит сторонам смысл и значение предстоящей сделки, удостоверится в том, что содержание договора соответствует действительным намерениям сторон и не противоречит требованиям законодательства;

2.        Нотариус проверяет принадлежность отчуждаемого собственником недвижимого имущества;

3.        Нотариус устанавливает круг лиц, обладающих правом пользования жилым помещением, являющимся объектом договора;

4.        Нотариус – беспристрастный советчик, обеспечивающий сторонам сделки равенство их прав;

5.        В случае утери оригинала документа, его порчи, нотариусом может быть выдан дубликат договора из нотариального архива;

6.        Возможность подачи документов в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, нотариусом;

7.        Сокращённые сроки регистрации для нотариально удостоверенных договоров.

 

Какова же роль нотариуса при заключении договора отчуждения (купли-продажи, дарения, мены) недвижимого имущества? Он изучает представленные документы на недвижимость, в частности, устанавливает, на основании какого документа (правоустанавливающий документ) имущество приобретено, это может быть договор купли-продажи, дарения, мены, долевого участия в строительстве, свидетельство о праве на наследство, справка ЖСК и др., устанавливает принадлежность имущества конкретному лицу, устанавливает местонахождение недвижимого имущества; это имеет важное значение, так как нотариус имеет право удостоверять сделки с недвижимым имуществом, находящемся только в его нотариальном округе. Иными словами, нотариус нотариального округа Санкт-Петербург не имеет права удостоверять договоры отчуждения недвижимого имущества, находящегося в Ленинградской области.

Кроме того, нотариус проверяет факт регистрации брака у сторон сделки, и в случае необходимости истребует согласие супруга, а если в числе собственников имеется несовершеннолетний ребенок, делает запрос в органы опеки и попечительства с просьбой о выдаче согласия на отчуждение принадлежащего несовершеннолетнему имущества. После получения распоряжения органов опеки с согласием на отчуждение строго проверяет при совершении сделки соблюдение условий, поставленных в распоряжении. Также нотариус проверяет наличие лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования отчуждаемой жилой площадью, и конечно разъясняет сторонам смысл и значение сделки, проверяет, соответствует ли содержание проекта сделки действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона. 

Это далеко не полный перечень действий нотариуса при удостоверении сделки по отчуждению недвижимого имущества. Все это нотариус совершает в силу возложенных на него законом обязанностей и за пренебрежение какой-либо из этих обязанностей нотариус несет ответственность.

Очень важно и то, что договор, заключенный в нотариальной форме, можно и передать на государственную регистрацию через нотариуса. Это происходит следующим образом: после удостоверения договора или выдачи, например, свидетельства о праве на наследство, участники сделки или наследник подают нотариусу заявление с просьбой о передаче их документов на государственную регистрацию. Затем нотариус либо его помощник самостоятельно подготавливают все требуемые для регистрации документы и подают их в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

И как мы знаем, регистрироваться такие нотариально удостоверенные документы теперь должны в течение всего пяти дней. Для иных форм сделок, в том числе совершенных в простой письменной форме, сохраняется срок государственной регистрации в восемнадцать дней.

После государственной регистрации права на вашу квартиру нотариус передает вам зарегистрированный договор и свидетельство о государственной регистрации права. И вы уже можете смело заканчивать все ваши окончательные взаиморасчеты с продавцом, подписывать акт приема-передачи квартиры и становиться полновластным хозяином квартиры.

 

 

Список документов, необходимый для заключения договоров отчуждения недвижимого имущества:

 

1.        Правоустанавливающие документы на недвижимое имущество (договоры купли-продажи/дарения/мены и др., справки ЖСК, свидетельства о праве на наследство и др.)

2.        Документы об оценке недвижимого имущества

3.        Выписка из ЕГРП

4.        Кадастровый паспорт

 

Следует учесть, что данный перечень является ПРИМЕРНЫМ. Уточнение списка необходимых документов, наличие которых может вытекать из предписаний норм российского законодательства (брачно-семейные отношения и др.) возможно ТОЛЬКО ПРИ ЛИЧНОЙ КОНСУЛЬТАЦИИ У НОТАРИУСА.